Как снизить ставку по жилищному кредиту

Ипотека — самый быстрорастущий сегмент банковского бизнеса, и в России делается все, чтобы он таковым и оставался. Скоро для неуверенных в себе заемщиков на рынке появятся страховки от невыплат по жилищному кредиту. А для тех, кому банк его не даст, уже появилась небанковская «ипотека».

25 июля в России начали действовать поправки в закон «Об ипотеке». У заемщиков появилась возможность застраховать ответственность по ипотечному кредиту. Полис заемщик оплачивает при заключении ипотечного договора, и страховка работает до конца действия кредита. Как отмечает гендиректор страховой компании АИЖК Андрей Языков, плата за страховку будет примерно равна экономии на разнице процентных ставок за 2,5-3 года.

При этом законодатель не дает заемщику возможности выбора суммы страхования. Их будет определять кредитор в зависимости от суммы первоначального взноса и ситуации на рынке недвижимости в конкретном регионе. «Если недвижимость может сильно упасть в цене, банку целесообразно выбрать большую страховую сумму,— говорит Андрей Языков.— Если же у заемщика высокий первоначальный взнос и недвижимость в растущем городе типа Москвы, то можно требовать и минимальную страховую сумму». Выплаты страховой компании будут варьироваться от 10% до 50% от суммы кредита.

Минус этой схемы заключается в том, что, согласно закону, страховая компания начинает платить только после обращения банка о взыскании. Иными словами, если заемщик перестал платить, страховая компания возместит часть его долга только после того, как банк заберет и продаст квартиру с публичных торгов. Плюс же ее в том, что вне зависимости от того, хватит ли страховой суммы на погашение оставшейся задолженности по кредиту, банку заемщик не будет ничего должен. Ну и, конечно, сниженная процентная ставка.

Ипотека в цене
Ипотека растет быстро. За первые пять месяцев 2014 года, по данным ЦБ, было выдано более 370 тыс. кредитов более чем на 600 млрд руб., что в 1,4 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года по количеству сделок и в 1,5 раза — в денежном выражении. «В настоящее время рынок ипотеки является самым быстрорастущим сегментом не только в банковской рознице, но и по сравнению с корпоративным блоком»,— говорит начальник службы розничного кредитования КБ МИА Наум Либкинд. «Спрос на ипотечные кредиты увеличился, что связано в том числе с санкциями. Многие граждане ожидают в связи с ними повышения курса доллара и считают, что за счет приобретения квартиры они могут избавиться от риска потери денег»,— уверен заместитель председателя комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

Вместе с тем на рынке наблюдается рост ставок. «Начавшаяся еще весной тенденция к повышению процентных ставок, связанная с ситуацией на долговом рынке, сохранилась,— говорит член правления банка DeltaCredit Ирина Асланова.— Начиная с мая многие банки, в том числе и крупнейшие игроки, скорректировали ставки в сторону увеличения». В этих условиях особенно актуально появление нового инструмента снижения рисков. Очевидно, что на фоне общего увеличения ставок тем клиентам, которые решили застраховать свою ответственность, банки могут предложить наиболее льготные условия. «Риски банков страхуются, соответственно, цена ипотечного кредита должна уменьшиться. Для тех, кто страхует ответственность по ипотеке, процентная ставка может снизиться примерно на 1-1,5 пункта. Для остальных ставка останется прежней. Кроме того, первоначальный взнос может быть снижен вплоть до нулевого уровня, поскольку риск на эту сумму также может страховаться. Получается, что многие заемщики, у которых нет средств на первый взнос, эту проблему для себя снимают»,— говорит Анатолий Аксаков.

По подсчетам АИЖК, средний срок ипотечного кредита составляет 17 лет, а среднее время работы заемщика на одном месте — пять лет. То есть в течение кредитного срока гражданин может поменять работу трижды. Поиск новой работы длится в среднем шесть месяцев, и только 10% семей с оформленной ипотекой имеют «подушку безопасности» на весь этот период. Примерно у 80% семей с ипотекой рождаются дети, что также резко снижает доходы и увеличивает расходы. Таким образом, в течение всего времени выплаты ипотечного кредита заемщик два-три раза может оказаться в состоянии просроченной задолженности.

Формально страхование ответственности по ипотеке появилось у россиян около 10 лет назад, в декабре 2004-го, но на практике не работало. «Самым большим дефектом для всех участников рынка была норма о «прощении долга заемщика». Суть ее сводилась к тому, что долг гражданина прощался, если имущество не удавалось продать с публичных торгов. Законодатель предполагал, что это признак кризиса в регионе, и потому заемщика стоит оградить от дальнейших взысканий. По факту, прощая долг заемщика, законодатель не дал источника компенсации этих «неожиданных убытков», и кредиторы вынуждены были закладывать эти потери в свою ставку»,— рассказывает Андрей Языков.

По его мнению, текущая редакция закона дефекты устранила: «Передавая часть кредитного риска в другой сегмент финансового рынка, кредиторы могут опереться на капитал страховщиков. Таким образом, ипотечные кредиты станут доступнее — ставки в сегментах низких первоначальных взносов снизятся. Одновременно с этим смягчатся и требования к первоначальному взносу, что позволит заемщику не гоняться за ускользающими ценами на жилье. Но самое важное — наличие страхования кардинально меняет отношение сторон к ипотеке. Ожидается, что банки перестанут бояться проводить реструктуризацию ипотечных кредитов, поскольку гарантированная точка безубыточности у кредиторов изменится».

Страховая наценка
Представители страховых компаний осторожны в оценках перспектив нового сегмента страхования. «Сегодня у нас уже есть возможность принимать риски в соответствии с поправками к закону, где страховая сумма определяется от суммы кредита, а не от действительной стоимости, как это было ранее, и может составлять от 10% до 50% суммы кредита»,— говорит директор департамента компании «АльфаСтрахование» Ирина Карнаева.

Очевидно, что в силу отсутствия статистики страховщикам придется проводить по данному виду страхования очень тщательный андеррайтинг. Основной упор делается на проверку текущих денежных обязательств страхователя. Сюда включаются все имеющиеся кредиты (автокредиты, потребительские), алименты и другие обязательства и, конечно же, проверяется чистый доход. Документы изучают как на предмет правильности оформления, так и достоверности информации.

Не стоит забывать и о том, что страхование увеличивает нагрузку на бюджет заемщика. Руководитель департамента по работе с партнерами СГ «Уралсиб» Игорь Лотарев подтверждает: в числе факторов, которые могут ограничить эффективность нововведений, можно отметить конечную стоимость кредита с условием страхования. «Сейчас трудно оценить, как данный инструментарий скажется на развитии ипотечного кредитования, так как нет информации о тарифах, статистике по отказам в выплате страхового возмещения»,— говорит управляющий директор по розничным продуктам и сегментам Промсвязьбанка Евгений Лапин. «В России не хватает судебной практики, поэтому страховщики, скорее всего, предложат консервативные тарифы, что отразится на процентной ставке. Сейчас просрочка по отрасли находится на уровне 2-3%. От этого реальные потери могут составить не более 10-15%, так как процент кредитов с низким первоначальным взносом достаточно небольшой. Таким образом, потери могут составить 0,2-0,45%. Эти цифры — некий индикатив, от которого далее можно считать стоимость страховки с учетом расходов на обращение взыскания и маржи страховой компании. Возможно, с развитием судебной практики уровень тарифов скорректируется, что позволит снизить ставки»,— говорит Наум Либкинд.

Ипотека без кредитной истории
Схема со страхованием может быть интересна тем, кто не уверен в надежности своего финансового положения. А недавно на рынке появился новый продукт, позволяющий приобретать жилье и совсем «пропащим» — тем, кому банки твердо отказывают в кредите, то есть заемщикам с плохой кредитной историей.

Речь идет о лизинге жилья для физлиц. Правда, представители профильных компаний называют этот продукт договором аренды с правом выкупа и рекомендуют не путать его с договором классического лизинга, которые можно заключать только с юрлицами и ИП. «Здесь в дополнение к тем расходам, которые клиент несет при прямой покупке объекта недвижимости или же при использовании кредита (ипотеки), в платеж включен налог на имущество и НДС. Лизинга здесь не возникает»,— рассказывает директор управления по работе с клиентами «Сбербанк Лизинг» Анастасия Халилова.

От ипотеки такая схема отличается тем, что пока клиент не отдаст полную стоимость недвижимости, она будет принадлежать лизингодателю. А от аренды отличается тем, что после всех необходимых выплат жилье оформляется в собственность. При этой схеме рисков у компании гораздо меньше, чем у банков в ипотеке. Поэтому отбор клиентов здесь гораздо более мягкий. Отказ в заключении договора может быть связан с низкой платежеспособностью гражданина, а также с его сильной закредитованностью.

Очевидно, что аренда с правом выкупа выйдет дороже ипотеки. Для сравнения: в Межрегиональной жилищной корпорации (МРЖК) при стоимости квартиры 7 млн руб. и первоначальном взносе 700 тыс. руб. объем выплат в рамках лизинга составит почти 98 тыс. руб. ежемесячно в течение 15 лет. Из них в счет выкупа будет выплачиваться 45 тыс. руб., а плата за рассрочку составит 53 тыс. руб., итого — 98 тыс. руб. Оформив ипотеку на такую же квартиру и с аналогичным первоначальным взносом, например, в Росевробанке, заемщик будет платить ежемесячно чуть более 75 тыс. руб. Таким образом, разница составит 23 тыс. руб., что пока делает ипотеку гораздо более выгодной. «При дальнейшем развитии законодательства и рынка недвижимости у этого направления есть перспективы,— считает Анастасия Халилова.— Лизинг жилья для физлиц, как показывает опыт, можно, наверное, сравнить с «доходными домами», когда практиковалось долгосрочное гостиничное поселение с возможностью выкупа объекта в определенный момент, если это предусмотрено договором».