Каждый из нас хочет жить в комфортном жилье. Тем не менее, темпы роста спроса на него столь высоки, что большинству граждан не угнаться за постоянным ростом цен на недвижимость. Возможным вариантом решения проблемы является ипотечный кредит и/или покупка жилья на этапе строительства.

Однако всем печально известна проблема обманутых дольщиков — недостроенные коробки украшают многие российские города.

Проблему обманутых дольщиков последовательно решает 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Сначала закон пресек практику «двойных продаж», обязав регистрировать права дольщиков на ранних этапах, затем ввел жесткую ответственность за нецелевое использование средств дольщиков. И, наконец, с 1 января 2014 г. он обязует каждого застройщика в момент продажи прав на недостроенное жилье предоставлять 100%-ную гарантию возвратности средств в одной из трех форм: банковское поручительство, страховка от профессионального объединения застройщиков — Общества взаимного страхования застройщиков (ОВС застройщиков) или страховую защиту от имени коммерческого страховщика. Если гаранты (страховщики, ОВС, банкиры) будут исправно платить в пользу соинвесторов строительства жилья, то проблема обманутых дольщиков будет решена окончательно.

Как любое позитивное начинание, новая норма сразу же подверглась критике: действительно, за стоимость поручительства или страховки придется платить и, конечно, она в какой-то части будет переложена на покупателя жилья. Однако в макроэкономическом плане это неверно: принятие данной нормы будет содействовать как раз снижению себестоимости строительства, поскольку способствует замещению дорогого банковского кредита дешевыми средствами дольщиков. Ситуация очень напоминает мне 2004 г., когда вводился закон о страховании вкладов. Его ругали и крупные, и мелкие банкиры. Но спустя год все благодарили автора закона Павла Медведева за то, что люди перестали бояться банкиров, вынули деньги из-под матрасов и понесли их в банки — притока депозитов хватило всем, и крупным, и мелким.

Аналогично и сейчас — не все застройщики понимают выгоду от закона. В основе их критики — рост расходов на страхование. Но любой застройщик подтвердит, что для финансирования стройки он привлекает кредит в размере 35-45% от себестоимости строительства. Причем ставка по такому кредиту 18-24% годовых, что очень дорого! Если дольщики перестанут бояться рисков стройки, то застройщик сможет отказаться от дорогого банковского кредита, что позволит снизить себестоимость на 5-8%. Уверен, что через год-другой все будут так же выражать слова благодарности авторам закона.

Сложности при реализации закона возникли с неожиданной стороны: страховой рынок оказался не готов оперировать столь крупными рисками, не имея качественных инструментов андеррайтинга и контроля строительства. Страховать ответственность застройщика — бизнес непростой, поскольку оценивается, в первую очередь, репутация застройщика, а не математический расчет.

Решение вопроса о страховании ответственности застройщика через профессиональное сообщество, ОВС, на мой взгляд, самое правильное. Строители сами смогут отфильтровать добросовестных застройщиков и достроить объект в случае банкротства кого-то из них. Однако членство в ОВС содержит и существенные подводные камни. Члены такого общества отвечают всем своим имуществом по ошибкам других, поэтому, если они будет плохо анализировать объекты, им придется каждый раз скидываться, платить и платить.

По этой причине многие строители не хотят вступать в ОВС. Для них остается сегмент банковского поручительства и коммерческого страхования.

Если с банковским поручительством все более-менее понятно (внеси залог, плати около 4% годовых, что достаточно дорого), то с коммерческим страхованием чуть сложнее. Ключевая проблема состоит в концентрации рисков. Несмотря на то, что страхуется отдельный договор долевого строительства, в случае дефолта застройщика платить придется за весь объект, т.е. за весь дом. Минимальная стоимость типового четырехподъездного дома в регионе составляет примерно 250 млн руб. При этом в общей практике имущественного страхования страховщики стараются «держать на себе» риски в объеме не более 100 млн руб. Значит, встает проблема № 1: кто возьмет подобные риски в перестрахование? Понятно, что в итоге через процедуру суброгации и банкротства страховщик возместит себе часть ущерба (т.е. итоговый убыток будет меньше, чем выплата дольщикам), но выплачивать страховку дольщикам необходимо в 100%-ом объеме сразу же после решения суда. Получается, что банк или страховщик должны иметь значительный запас прочности в виде капитала, чтобы оперировать подобными рисками.

Страховщики справедливо указывают на отсутствие инструментов контроля застройщика как серьезное препятствие для развития данного вида страхования. Однако логика авторов закона проста: если у застройщика плохая репутация — не страхуйте его. В общем-то, возразить нечего.

Если репутация у застройщика положительная, то вторым по значимости следует считать финансово-маркетинговый риск. Ключевое слово — финансовый. Напомню, что у застройщика для ведения строительства существует три источника средств: собственные, заемные и средства дольщиков. Если застройщик ошибся в маркетинге и поток дольщиков недостаточен, он может исправить ситуацию за счет банковского кредита. Если у стройки есть 100%-ная гарантия финансирования (как, например, в программе «Стимул» АИЖК), то риск недостроя по этой причине можно считать ничтожным, и в этой части можно применять значимые понижающие коэффициенты по страхованию ответственности застройщика.

Конечно, рыночные страховщики хотят начать работать в данном виде страхования, поскольку у них уже есть сложившаяся клиентская база по строительно-монтажным рискам и во многих случаях — понимание репутации застройщика. Но риски слишком велики, и это главный тормоз в развитии данного направления. Пока никто, кроме СК АИЖК, не предложил перестраховочные емкости этому сегменту рынка, однако риск более 500-600 млн руб. по одному объекту строительства СК АИЖК тоже удержать на себе, скорее всего, не сможет. Получается, что рынок коммерческих страховщиков будет ограничен объектами строительства до 1 млрд руб. Остальное — за ОВС или банками.

Теперь остается ждать, когда рынок почувствует выгоды от внедрения новых норм этого закона. Застройщики с ненадежной репутацией, не получив соответствующих гарантий в пользу дольщиков, неизбежно уйдут с рынка, а добросовестные за счет отказа в будущем от дорогого банковского кредита смогут снизить себестоимость строительства. По моим ожиданиям, уже через год эти тенденции начнут ощущаться на практике, а у застройщиков исчезнет негативное отношение к такой форме укрепления их авторитета.