Как подорожают сделки с недвижимостью

Депутаты намерены провести серьезную реформу нотариальной деятельности в России. Ее результаты ощутят на себе не только нотариусы, у которых станет гораздо больше работы, но и граждане, которым придется обращаться за нотариальным заверением всех сделок с жилой недвижимостью.

Несколько недель назад общественность всколыхнула информация о новом порядке выезда российских детей за рубеж. В соцсетях бурно обсуждалось объявление Пограничной службы РФ, что для выезда ребенка с одним из родителей нотариальная доверенность от второго супруга не нужна. Родители, привыкшие минимум раз в год бегать к нотариусам (стоимость услуги — около 1,2 тыс. руб.), поначалу обрадовались. Однако позднее выяснилось, что изменения касаются только правил выезда из страны. Заверенное согласие обоих родителей по-прежнему требуют страны с визовым режимом: весь Евросоюз, США, Китай и другие. Однако по ряду безвизовых направлений, таких как Турция, Египет, Таиланд, Вьетнам, Израиль, разрешение второго родителя действительно больше не требуется.

Количество вынужденных обращений к нотариусам от одних только родителей, вывозящих детей за рубеж, огромно. Однако скоро работы у нотариусов станет во много раз больше. В конце мая депутаты Крашенинников и Кретов внесли в Госдуму новый законопроект о нотариальной деятельности, который должен существенно реформировать эту сферу. Прежде всего законодатели предлагают ввести обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с жилой недвижимостью, в том числе договоров долевого участия в строительстве. Между тем заявлений о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по данным Росреестра, ежегодно подается более 30 млн.

Неудивительно, что новый законопроект многие считают результатом усилий нотариального лобби. «Да, законопроект увеличивает объем работы нотариуса в части обязательной регистрации сделок с недвижимостью,— говорит главный эксперт правового сервиса 48Prav.ru Александр Трифонов.— Но сейчас объективно нет такой потребности у рынка. Действующие органы, регистрирующие сделки с недвижимостью, неплохо справляются. Уже сейчас в Москве чуть более 700 нотариусов, и они не справляются с текущим объемом работы. Даже если ты записался на прием к определенному времени, все равно будешь сидеть в очереди. В день нотариус может принять около 100 клиентов. Лично досконально проверить все документы ни он, ни его помощники не смогут. Хоть в узких кругах и говорят, что влияние нотариального лобби сильно преувеличено, но налицо сомнения».

Возможно, депутаты решатся увеличить количество нотариусов, которое долгое время остается неизменным. Дошло до того, что это чуть ли не единственная профессия в России, где сохранились «рабочие» династии: когда нотариус покидает профессию, должность часто переходит по наследству к его детям. «Авторы законопроекта предлагают создание нотариальных должностей из расчета не менее чем один нотариус на 15 тыс. человек, проживающих в нотариальном округе, установленном в границах городов федерального значения»,— поясняет партнер юридической компании «Деловой фарватер» Роман Терехин. Если речь идет о городских поселениях или муниципальных районах, то один нотариус должен приходиться на 20-25 тыс. человек, проживающих в нотариальном округе. «Сегодня население в Москве порядка 12 млн человек, а нотариусов в столице 703,— приводит пример Терехин,— то есть на одного нотариуса в Москве приходится около 17 070 человек».

Другими словами, в Москве может появиться еще 97 нотариусов. Таким образом, их число вырастет меньше чем на 14%, и решит ли это проблему очередей — большой вопрос. Ведь у нотариальных контор не только увеличится количество обращений, но и серьезно прибавится ответственности, а значит, на проверку документов по каждому случаю станет уходить больше времени. «Сила нотариального действия будет выше, и, более того, мы будем вносить поправки в процессуальное законодательство, где его оспаривание возможно только в исключительных случаях,— утверждает председатель комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников.— Сейчас те же завещания оспариваются даже без вызова нотариуса. Это странная ситуация, хотя нотариус и выступает от имени государства. Поэтому силу нотариальных документов мы увеличиваем, более того, во многих случаях приравниваем к судебному решению».

Законодатели серьезно расширяют доступ нотариусов и ко всем госреестрам. «Мы предлагаем активную роль нотариуса, как в Европе и Америке,— говорит Крашенинников.— Чтобы нотариус мог сам заниматься охраной наследственного имущества, искать документы по самым разным сделкам, связываться с реестрами». Например, имея доступ к реестрам, нотариус сможет проверить статус юридического лица или имущества, являющегося предметом совершения нотариальных действий. «Законопроект предусматривает возможность допуска к информации, содержащейся в госреестрах, только при наличии и во исполнение обращения заявителя,— поясняет адвокат Дмитрий Семенников.— Такое ограничение принципиально необходимо, поскольку пресекает возможности злоупотребления доступом к информации».

Тариф на вырост
Депутаты аргументируют необходимость нотариального заверения сделок с недвижимостью необходимостью защитить граждан от мошенничества. «С одной стороны, это должно повысить качество проводимых сделок и уменьшить число мошеннических сделок с недвижимостью,— говорит партнер юридической компании «Некторов, Савельев и партнеры» Анастасия Савельева.— С другой стороны, это, безусловно, повысит расходы граждан на оформление сделок с недвижимостью за счет достаточно высоких тарифов нотариусов».

Сейчас оформить через нотариуса договор купли-продажи, мены или дарения недвижимости детям, супругу, родителям, братьям, сестрам стоит 3 тыс. руб. плюс 0,2% оценки недвижимости, но не более 50 тыс. руб. Оформление договора на других лиц (не родственников) обойдется в 3 тыс. руб. плюс 0,4% суммы сделки в пределах до 1 млн руб. включительно. Если стоимость недвижимости — от 1 млн до 10 млн руб., тариф нотариуса составит 7 тыс. руб. плюс 0,2% суммы сделки. Объект стоимостью выше 10 млн руб. оформляется за 25 тыс. руб. плюс 0,1% суммы сделки, но не более чем за 100 тыс. руб.

Однако после принятия законопроекта тарифообразование будет изменено, но, как именно, пока неизвестно. «Мы предлагаем, чтобы тарифы устанавливало правительство,— говорит Крашенинников.— Тем не менее в установлении тарифов должны быть обязательные потолок и пол». Сейчас размер итогового вознаграждения нотариусу состоит из тарифа за нотариальные услуги (единый для всех нотариусов) и расходов за правовую работу. Последние варьируются у разных нотариусов и могут быть в несколько раз выше или ниже. «Законопроект предлагает унифицировать тарифы всех нотариусов, включив в них в том числе вознаграждение за все элементы совершаемого нотариусом действия,— говорит Савельева.— Таким образом, тарифы нотариусов очевидно вырастут, но итоговая сумма вознаграждения не должна сильно измениться».

Тарифы будут едиными по всей территории России, что ряду экспертов кажется несправедливым. «Установление тарифов в российском масштабе может быть не совсем справедливым, поскольку жизненный уровень в субъектах РФ различается,— считает президент Московской областной нотариальной палаты, вице-президент Федеральной нотариальной палаты Станислав Смирнов.— Однако решение вопроса через постановление правительства представляется, конечно, более гибким. Потому что решения правительства принимаются более оперативно, чем изменения в действующем законодательстве».

Вместе с тем в законопроекте расширены положения и о страховании ответственности нотариусов. Предполагается, что, если гражданин понес потери в результате действий нотариуса, он получит достойное возмещение. «Страховые выплаты будут осуществляться вне зависимости от формы вины нотариуса, а размер страховой суммы не может составлять более 30 млн руб. по одному страховому случаю,— рассказывает Семенников.— Напомню, что в основах нотариата предусмотрены значительно меньшие страховые суммы: 2 млн руб. для нотариусов в городском поселении, 1,5 млн руб. для нотариусов в сельском поселении и 5 млн руб. для частных нотариусов, удостоверяющих договоры ипотеки. Итак, если 30 млн руб. будет недостаточно для покрытия ущерба, потерпевший сможет получить остаток причитающегося ему возмещения у страховщика, с которым региональная нотариальная палата в обязательном порядке заключает договор коллективного страхования ответственности. Страховая сумма по такому договору не может составлять менее 50 млн руб. по одному страховому случаю. Действующим законодательством предусмотрена меньшая сумма — 500 тыс. руб.».

Такие нововведения, по мнению экспертов, дадут гражданам расширенные финансовые гарантии. «В случае когда по вине нотариуса была удостоверена сделка, признанная впоследствии недействительной, стороны вправе требовать возмещения им убытков в полном объеме (включая стоимость утраченного имущества, расходы, понесенные в связи с совершением сделки и ее оспариванием, иные расходы и неполученные доходы)»,— приводит пример Терехин. «Основные страховые случаи связаны с ошибками, допущенными нотариусом по наследственным делам, в частности с открытием двух наследственных дел в отношении одного и того же имущества, входящего в одну наследственную массу,— рассказывает руководитель управления страхования ответственности «АльфаСтрахования» Светлана Повтарева.— В этом случае, если недвижимость уже продана одним наследником, другим наследникам будет выплачена компенсация ущерба».

Правда, пока это только теория, достоверно известные случаи выплат по таким страховкам «Деньгам» найти не удалось. А как рассказал генеральный директор «Зетта Страхования» Игорь Фатьянов, рынок страхования ответственности нотариусов в России только начинает развиваться, его объемы исчисляются несколькими сотнями миллионов рублей. Пока страховых случаев и, соответственно, выплат по ответственности нотариусов в компании не было. Однако сам факт, что услуга становится востребованной, говорит о росте страховой цивилизованности нашей страны. Источник в одной из страховых компаний на условиях анонимности рассказал, что выплат по ответственности нотариусов там также не было. Связано это прежде всего с тем, что граждане, как правило, не знают, что имеют право подать иск о возмещении ущерба, либо это не те суммы, из-за которых они готовы тратить время и нервы.